Знаете номер
объекта?
 Показать
Подробная информация
по всем объектам
8 (4832) 33-50-44
звонить с 9-00 до 18-00

На покупке жилья в новостройке можно заработать до 30%

23 Мая 2019


zaem-pod-zalog-kvartiry.jpg На покупке жилья в новостройке можно заработать до 30%. Как   выбрать максимально выгодную для перепродажи квартиру, а от каких   предложений лучше держаться подальше!
 Одно время инвестиции в квартиры в новостройках с целью   перепродажи были очень популярны. Вложившись в жилье на стадии   котлована, после сдачи дома можно было перепродать «метры»   дороже. Но с ростом числа долгостроев былую популярность эта   схема растеряла.
  Сейчас, после перехода застройщиков на проектное финансирование   (гарантирует гражданам сохранность средств на специальных эксроу-   счетах — ред.), инвестиции в новостройки снова будут востребованы.

А как найти квартиру, которую можно перепродать максимально выгодно?
 Дороги, школы, воздух При выборе инвестиционной квартиры рекомендую в первую очередь обращать внимание на район, где находится новостройка. В Брянске наиболее интересными в этом плане являются локации, где уже строится или планируется строительство крупных торговых центров, школ и других объектов инфраструктуры.
Например Курган.
Или другие развитые инфраструктурой места. «Улучшение транспортной доступности подстегивает рост цен на недвижимость. Высоким потенциалом с точки зрения увеличения цены квадратного метра также являются проекты комплексного освоения территорий, которые фактически появляются в „чистом поле“. За время строительства всего района и предлагающейся социальной и коммерческой инфраструктуры квартиры в первых очередях проекта растут в цене больше всего», — Субъективное мнение.

 Обращаю внимание на то, что не последнюю роль в привлекательности квартиры играет экологическая обстановка в районе, где находится жилье. Отсутствие вредных предприятий и присутствие парков однозначно играет на руку при продаже жилплощади. Наиболее перспективными являются квартиры, расположенные в районах с развитой социальной и бытовой инфраструктурой. Это поликлиники, отделения банков и «почты», магазины, детские сады, школы, парковки, зоны отдыха и т. д. «Оцените близость новостройки к этим объектам инфраструктуры, а также изучите расположенные поблизости районы потенциальной застройки. С одной стороны, в таких местах в ближайшее время будет быстро развиваться инфраструктура.

С другой — продать квартиру рядом со стройкой будет тяжелее». Планировка, ремонт, этаж По моему мнению, наиболее рентабельные для перепродажи квартиры — это однушки и студии. «Они наиболее дешевы, подходят молодым парам, одиноким людям, идеальны под сдачу на длительный срок или посуточно. Рекомендую выбирать квартиры для дальнейшей перепродажи без отделки. Главная цель инвестора — подешевле купить и подороже продать. А ремонт — это дополнительные деньги. Но часто жилье с черновой отделкой (с разводкой электрики, труб водоснабжения и выровненными стенами) продается лучше: это не самые приятные работы, которые обычно растягиваются на долгое время. Поэтому, если застройщик за символическую плату предлагает услугу по тому же выравниванию стен, лучше согласиться. Наиболее удачные с точки зрения продажи этажи — «средние», выше третьего, до шестого-седьмого. Что касается планировки, то, наибольшим спросом у покупателей пользуются квартиры с популярными планировками. В какие квартиры лучше не инвестировать?

Сложнее продать квартиру, когда она находится в одном из двух типов районов. Во-первых, в необжитых жилых комплексах, где пока отсутствует инфраструктура и есть перебои с транспортом (работа общественного транспорта налажена плохо, дороги разбиты, пробки). Во-вторых, так называемые «социальные гетто». «Это неблагополучные районы, одной из проблем которых, помимо низкого качества жилья, является специфичность проживающего контингента. Это социально депрессивные районы со всеми сопровождающими в виде высокого уровня преступности, наркомании, алкоголизма». Также трудно продать большие квартиры (трехкомнатные и четырехкомнатные): их покупают либо семьи с несколькими детьми, либо состоятельные покупатели. И тех, и других не так много, как покупателей студий и однушек. «Для инвестирования лучше всего не покупать квартиры на первых и последних этажах. Первые чаще всего отдают под коммерческие пространства, а жить там не очень удобно. Последние этажи труднее продать по „психологическим «причинам: в старых домах часто текла крыша, а сейчас, хоть верхние квартиры защищают современные технологии строительства и технический этаж, но многие люди, особенно в возрасте, по привычке предпочитают их не покупать». На каком этапе покупать инвестиционную квартиру? На пике популярности схем по перепродаже квартир в новостройках для получения выгоды достаточно было купить жилье на старте продаж, когда застройщик только поставил забор и начал копать котлован. Сейчас этого недостаточно. Готовность дома не менее чем на 30-40% — оптимальный для покупки инвестиционной квартиры. «На этом этапе уже можно делать выводы о характере строительства, его темпах и возможностях застройщика.

Если же погнаться за выгодой и вложиться на этапе фундамента, могут быть неприятные сюрпризы, ведь в это время еще непонятно, все ли в порядке у застройщика с документами. Проследить динамику и строить на ее основе прогнозы еще тяжело». В этом году начинается переход строительных фирм на проектное финансирование: деньги покупателей жилья будут храниться в банках до сдачи домов в эксплуатацию, а не передаваться застройщикам, как раньше. «Начинается самый сложный период для застройщиков, которые строили свои объекты за счет средств дольщиков. Таких было большинство. Компании, которые никогда не имели отношений с банками, самые рискованные. Купив у них квартиру, можно не только не заработать. Повышается вероятность потери всех вложенных средств. Если это первый объект застройщика или ранее девелопер систематически задерживал сроки сдачи своих объектов, это надо рассматривать как тревожный звонок» Сколько можно заработать на перепродаже квартиры? Выгода от перепродажи квартиры в новостройке зависит от огромного количества факторов: от качества полученного жилья до экономической ситуации в стране. В среднем 15-25%. После ввода дома в эксплуатацию квартиры дорожают на 15-20% по сравнению с ценами на этапе котлована. Если говорить о ценах на этапе регистрации первых ДДУ, то разница может достигать 20-25%. «Наибольший доход приносит приобретение квадратных метров в жилых комплексах на начальных этапах строительства. Повышение стоимости квартиры к моменту ввода в эксплуатацию объекта сегодня составляет порядка 20-25%. Разумеется, увеличение стоимости идет неравномерно и „привязывается «к стадии готовности проекта» Обычно пересмотр цен на жилье в новостройках выглядит следующим образом: при готовности средних этажей цена вырастает на 8%. К завершению монолитных работ — на 15%, фасадных работ и остекления — 18%, к получению разрешения на ввод в эксплуатацию — 20%. «Если речь идет о комплексном освоении территории, то возможен рост и после ввода дома в эксплуатацию по мере появления новых инфраструктурных объектов».
 Нужно быть готовым к тому, что от покупки квартиры в новостройке до получения ключей проходит как минимум год, а при приобретении жилья на этапе котлована — все два.
За это время инфляция может быть выше предсказуемой, соответственно, и выгода от перепродажи может оказаться ниже ожиданий. «К тому же фактором риска был и остается срок сдачи объекта. Во время стройки советую внимательно отслеживать рост цен на объект.
Если по каким-либо причинам темпы роста не оправдывают ожидания, стоит быстро продать данный объект и вложить средства в другой» Что еще нужно знать о покупке инвестиционной квартиры? В идеале продавать квартиру нужно после ввода дома в эксплуатацию, но до получения ключей: это то время, когда она максимально набрала в цене.

«Перепродавать жилье следует по договору уступки прав требования: это поможет вам минимизировать дополнительные затраты при сделке».

Нужно иметь в виду, что при перепродаже жилья придется платить налог на прибыль в размере 13% от разницы цены. «Например, вы приобрели жилье за 4 миллиона рублей, а продаете за 5 миллионов рублей. Вы должны заплатить налог с 1 миллиона рублей: 130 тысяч рублей. При этом по закону, если указанная в договоре купли-продажи сумма сделки ниже 70% от кадастровой стоимости квартиры, то налог рассчитывается исходя из кадастровой стоимости объекта, умноженной на коэффициент 0,7. Обычно кадастровая стоимость жилья ниже рыночной. К примеру, в нашем случае она может равняться тем же 4 миллионам рублей. 4 000 000*0,7 = 2,8 миллиона. 13% от этой суммы — 364 000 рублей». Удачных Вам вложений господа!