Знаете номер
объекта?
 Показать
Подробная информация
по всем объектам
8 (4832) 33-50-44
звонить с 9-00 до 18-00

Как продать квартиру находящуюся в ипотеке

1 Июля 2018


Как продать ипотечную квартиру?
 Существует четыре способа продажи ипотечного жилья:
 Досрочное погашение займа.
 Самостоятельная продажа.
Продажа с помощью банка.
 Продажа долговых обязательств.

Досрочное погашение
Этот способ подразумевает поиск покупателя, который согласится купить жильё с обременением и выдаст продавцу деньги для досрочного погашения оставшейся части долга.
Найти такого покупателя непросто: обременение квартиры часто отпугивает потенциальных покупателей. Схема досрочного погашения ипотеки актуальна при продаже строящегося жилья. Жилплощадь в новостройках с хорошей планировкой пользуется повышенным спросом, и у добросовестного застройщика обычно нет отбоя от покупателей на те квартиры, которые находятся на завершающем этапе строительства.
Как проводится процедура продажа квартиры по схеме досрочного погашения ипотеки? Первый шаг – это получение согласия банка. Заёмщику нужно будет указать причину досрочного погашения кредита, ведь банку это не очень выгодно. Дальнейшие этапы процедуры: Определение суммы задолженности по кредиту. Составление соглашения между заёмщиком и покупателем (заверяется у нотариуса). Выписка заёмщика и всех членов семьи (в том числе и несовершеннолетних) из ипотечной жилплощади. Внесение задатка в размере, необходимом для полного погашения ипотеки. Закрытие ипотеки и снятие обременения с квартиры.
Заключительный этап: переоформление перехода права собственности на квартиру в регистрационной палате.

Самостоятельная продажа
Ключевая рекомендация для продавца: не следует скрывать от потенциального покупателя тот факт, что продаваемое жильё находится под залогом у банка.
Такое поведение будет расценено как вовлечение покупателя в афёру. Сама же сделка совершается просто. Главное – всё делать по закону.
Допустим, квартира понравилась покупателю и он решил её приобрести, зная, что недвижимость находится под обременением. Дальнейший ход сделки таков: Покупатель обращается к кредитору с изъявлением желания о выкупе залога. Сотрудники банка составляют с ним предварительное соглашение купли-продажи и нотариально заверяют документ. Покупатель вносит необходимую для погашения задолженности сумму в одну банковскую ячейку, оставшуюся для заёмщика сумму — в другую.
С квартиры снимается обременение. Оформляется договор купли-продажи в Росреестре. Банк и заёмщик получают доступ к ячейкам с деньгами.

Продажа ипотечного жилья банком 

При использовании данной схемы продажи ипотечного жилья банк уже выступает не в качестве стороннего наблюдателя. Он ведёт сделку от начала и до конца, выдаёт свою ячейку, занимается всеми документами. От продавца требуются лишь подписи.

 Сотрудники банка будут самостоятельно связываться с Регпалатой. Покупатель ипотечного жилья вносит денежные средства в банковскую ячейку кредитора, а разницу между стоимостью жилья и задолженностью по ипотеке кладёт в другую ячейку. Далее банк сообщает Регпалате о выплате кредита, и с объекта продажи снимается обременение. Такая схема не очень выгодна заёмщику: банк не особо заинтересован продать квартиру подороже. Ему важно вернуть долг, поэтому вполне достаточно того, чтобы сумма долга была аналогичной стоимости квартиры.

Продажа долговых обязательств 

Данный способ подразумевает продажу заёмщиком своих долговых обязательств перед банком.

 В этом случае ипотечный кредит переоформляется на нового заемщика. Банк заключает договор с покупателем о переводе на него оставшейся части займа. Таким образом, уже новый заёмщик становится собственником ипотечной жилплощади и должником по кредиту. 

Многие покупатели сами желают приобрести квартиру, находящуюся под обременением, ведь ипотечная недвижимость зачастую предлагается по более низкой стоимости. Для таких покупателей процедура оформления ипотечного займа почти не отличается от стандартной: Кандидат предоставляет пакет документов для рассмотрения заявки на ипотечный заём. В случае одобрения проводится оценка приобретаемой недвижимости. Перерегистрацией залога в Росреестре занимается исключительно банк. 

Заёмщику остаётся только подписать документ о переуступке долгового обязательства. В случае переоформления кредита в качестве покупателя может выступить и другая кредитная организация. В подобной ситуации ипотечный заём переводится на банк, который предоставил новый кредит для погашения старого. В наши дни это довольно частое явление, так как с каждым годом банки уменьшают процент по кредиту. А заёмщик, нашедший банк с более приемлемой процентной ставкой или более лояльными условиями, проводит перекредитование ипотеки, переведя долг в другую кредитную организацию. Заёмщику данная процедура приносит несомненную выгоду. 

Однако далеко не каждый банк даёт согласие на подобную сделку: одни банки не разрешают перекредитование ни под каким предлогом, другие – накладывают на заёмщика штрафные санкции, которые порой достигают немалых сумм.